¿Cuánto más baja debería ser la tasa de interés para refinanciar mi hipoteca?

¿Cuánto más baja debería ser la tasa de interés para refinanciar mi hipoteca?
Category: Tasas De Interés
13 enero, 2021

¿Cuándo es el momento adecuado para refinanciar su casa? ¿Cuando las tasas de interés bajan un 1%? o .5%? ¿Cuál es el número mágico?

¿Regla para refinanciar?

A algunos profesionales de las finanzas les gusta citar reglas como “refinanciar cuando se puede obtener una tasa un X por ciento más baja”, pero basar una decisión en una regla general puede ser costoso. ¿Cuánto cuesta conseguir esa tarifa tan baja? ¿Cuáles son los ahorros mensuales? ¿Cómo se define el ahorro? ¿Tendrá el nuevo préstamo el tiempo suficiente para recuperar el costo del refinanciamiento? ¿Cuál es su período de equilibrio de refinanciamiento?

Puede parecer que el momento de refinanciar es cuando puede obtener una tasa más barata y pagos mensuales más bajos. Sin duda, las tasas más bajas y los pagos mensuales más pequeños son una combinación atractiva, pero cuando se trata de refinanciamiento, esos beneficios por sí solos pueden no ser suficientes.

Números de la vida real

Para muchos prestatarios, ahora (octubre de 2019) es un muy buen momento para considerar el refinanciamiento. La razón es que las tasas de interés han caído significativamente durante el último año. Freddie Mac informa que para la semana del 15 de noviembre de 2018, la hipoteca típica a 30 años tenía un precio de 4.94%. Para el 10 de octubre de 2019, el mismo préstamo tenía un precio de 3.57%, una reducción sustancial.

Estos números tienen un significado real. Una hipoteca de $ 150,000 al 4.94% viene con un pago mensual de $ 799.74 de capital e intereses durante 30 años. Baje la tasa al 3,57% y el costo mensual se reduce a $ 679,44. Eso es un ahorro mensual de $ 120.30 al mes o $ 1,444 al año. Si refinanciar cuesta $ 3,000, el propietario recuperará el costo (punto de equilibrio) en aproximadamente 26 meses.

Calculadora de refinanciamiento

¿Cómo puede determinar su punto de equilibrio y ver si el refinanciamiento es adecuado para usted?

Primero, ingrese el monto original del préstamo, la tasa de interés y la fecha de inicio de su préstamo actual. La calculadora devolverá el saldo actual de su hipoteca, la cantidad de interés que ha pagado hasta la fecha y la cantidad de interés que pagará si mantiene el préstamo durante toda su vida.

Luego, ingrese la tasa de interés disponible para usted hoy y la calculadora mostrará sus pagos actuales, su nuevo pago y la diferencia entre los dos.

Finalmente, ingrese el costo para cerrar el préstamo. Luego, la calculadora compara su costo de cierre con sus ahorros mensuales y muestra cuánto tiempo llevará recuperar el gasto de un nuevo financiamiento. También verá que el costo total de interés del nuevo préstamo ($ 92,084) es menor que el de mantener el préstamo anterior ($ 125,101).

Entendiendo los números

La calculadora le muestra la diferencia de pago entre la hipoteca nueva y la antigua. Sin embargo, no basta con mirar solo la diferencia de pago. Eso es porque la diferencia en el pago no es necesariamente un ahorro.

Para ver cómo podría ser esto, intente nuevamente con la calculadora. Ingrese un préstamo de $ 150,000 a partir de hace 5 años con una tasa de interés del 5%. Para el nuevo préstamo, ingrese la misma tasa de interés del 5% y un costo de $ 2,000. Claramente, refinanciar a la misma tasa no tiene ningún beneficio.

Pero después de calcular, verá un “ahorro” de $ 65 al mes y un punto de equilibrio de dos años y siete meses.

Esto puede parecer extraño. ¿No muestran los números lo que los prestatarios necesitan saber? No, porque en este caso, los “ahorros” son simplemente el resultado de tomar el saldo restante de un préstamo a 30 años y extenderlo durante un nuevo período de pago de 30 años. De hecho, llevaría un total de 35 años reembolsar el saldo después de la refinanciación. Y puede ver que el refinanciamiento aumenta los costos ($ 128,453 frente a $ 102,827 con el préstamo anterior).

¿Cómo puede saber si hay ahorros reales? Compare el interés total impago en la fecha de refinanciamiento entre el préstamo nuevo y el antiguo.

Evite la costosa agitación de préstamos

Si observa solo las tasas y los pagos, puede ser víctima de la pérdida de préstamos o del refinanciamiento en serie. Esas son estafas que imponen a los prestatarios costos innecesariamente altos y mayores deudas. O puede que simplemente pague demasiado para refinanciar.

La rotación de préstamos es una forma de refinanciamiento en la que el prestatario parece beneficiarse pero no lo hace. Por ejemplo, los Smith tienen una hipoteca al 4,25%. El prestamista dice que pueden refinanciar al 3.875%. La nueva tasa es más baja que la anterior. El pago es menor y el corredor de préstamos les muestra los “ahorros” que ofrece el nuevo préstamo.

Suena muy bien. Sin embargo, este refinanciamiento cuesta miles de dólares y, de hecho, llevaría décadas alcanzar el punto de equilibrio. Es posible que los Smith no se den cuenta de esto porque el prestamista les permite incluir los costos de refinanciamiento en el nuevo préstamo. Por lo tanto, no pagan por adelantado para cerrar el préstamo y ven el pago más bajo de inmediato. Pero cada vez que refinancian, agregan miles al saldo de su préstamo y años a su reembolso.

La agitación de los préstamos se puede evitar comparando tasas y términos. Sin embargo, la agitación de préstamos es un problema tan serio que el VA emitió nuevas pautas en 2018 para proteger a los prestatarios. Si bien las nuevas pautas solo se aplican a los veteranos calificados que buscan refinanciar a través del programa VA, en realidad son útiles para todos los prestatarios. Debe asegurarse de que cualquier refinanciamiento brinde el beneficio que espera.

Beneficio tangible neto

El objetivo es que el prestatario salga adelante como resultado del refinanciamiento. Esto generalmente significa una tarifa más baja y un costo mensual menor, pero no siempre. Según la VA, puede haber varios beneficios aceptables.

  • Una tasa de interés fija que sea al menos un 0,5% más baja que la tasa fija anterior
  • Una tasa que sea al menos un 2% más baja para los prestatarios que cambian de un préstamo de tasa fija a un ARM
  • La tasa más baja no se produce en su totalidad cobrando tarifas de descuento de préstamo por adelantado

Condimento

Para evitar la agitación de los préstamos, VA dice que la hipoteca actual debe estar vigente cuanto más tiempo

  • 210 días después de realizar el primer pago, o
  • después de realizar al menos seis pagos mensuales

Recuperación de tarifas

La diferencia de pago mensual debe ser lo suficientemente grande para cubrir (recuperar) todos los costos del préstamo dentro de los 36 meses. En este caso, los “costos del préstamo” significan todos los cargos, costos de cierre y gastos. Los gastos como impuestos, depósito en garantía, seguros y evaluaciones no son “costos de préstamos” porque no van al prestamista. Es posible que pueda vivir con un período de equilibrio de refinanciamiento más prolongado si planea mantener su hipoteca durante muchos años.

Punto de equilibrio de refinanciamiento

El concepto de punto de equilibrio del refinanciamiento se aplica de otras maneras. Por ejemplo, si puede reducir la tasa de su hipoteca hoy, puede resultar muy atractivo. Sin embargo, si se muda el próximo verano, es posible que no sea propietario de la propiedad el tiempo suficiente para recuperar los costos de refinanciamiento.

Para obtener más información, hable con los oficiales de préstamos y pruebe varias opciones de refinanciamiento en la calculadora de préstamos.